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那个万人抢房的成都,没有你想像的激进

时间:2019年06月22日 11:11:15 幸运飞艇官方网站
  这几天,三鱼一直被诸多朋友催更,“有关成都的文章是被涮了火锅了吗?”

  其实也不是拖更,彼得杰克逊看到《魔戒》,这部托尔金的浩瀚史诗,就知道至少要拍三部曲的容量才能承托。

  成都就是这种城市,好像一锅火锅底料,当觉得煮不出什么味道的时候,老油反而越发醇香。

  因此,我在快想好三部曲的剧本,才开始和大家下笔聊聊,不论楼市还是城市本身,这个从建城之日起,唯一既没有迁址,又没有改名的城市。

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  说实话,成都最近话题不少。

  先是传出了利率要上调的调控升级,接着宜宾地震,这两天攀成钢的神盘仁恒滨河湾再现万人抢房,在这里好像永远不缺热点。

  所以我在去之前,发了一条朋友圈。


  看看大家需要了解什么,结果很有意思,留言最多的是想知道,每次都拿下新一线榜首的成都,到底是自嗨还是硬核呢?

  来源:新一线城市研究所
  这点上,我也觉得有必要把这个事情说清楚,倒不是开脱或者抹黑。不同的排行榜背后的评价体系不同,所以不可能实现真正的公平,但起码可以说明成都的城市价值含金量。

  在经济,商业,生活,交通和潜力方面都很均衡,而也是我对成都真实看法,这个来了不想走的城市,本质上是很“中庸”的。

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  这么说吧,这个在抖音上常年霸榜的网红城市,基本上出现任何文章中,打上的标签都会是“巴适”。

  这也没毛病,这里有25900家火锅店,16000家茶馆,6000家酒吧全面覆盖成都人的生活,听到宜宾地震消息后,我赶快问我成都朋友怎样了,她的回复是这样。


  然后,继续悠哉她的麻将去了。你能感受到这片土地上的人,对生活深入骨髓的乐观和从容
  扯开主观的外衣,走进传统的市区城五区,你见到成都的第一眼印象,应该是平平无奇。

  没错,我们客观点来看看成都,就会很寻味,在一众新一线城市玩家中,多少会显得没有特色。

  说产业,成都的软件确实出名,但还没拿出杭州阿里这样能脱口而出的企业;说枢纽,武汉,三江合流,九省通衢;说商业,中华第一商圈在南京新街口;哪怕GDP,成都离前一名的苏州差距还有3000亿。

  甚至,和隔壁的老冤家重庆,地形带来的城建魔幻的让人印象深刻。

  你会发现新一线这帮城市中,多少会有个突出点,接近或者达到一线的门槛,而成都在每条赛道上,却都保持着一种看的见一线城市背影距离。

  这样的成都很中庸,而某种程度上,却拿到了最好一副的底牌。

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  因为你把成都的科目拎出来,虽然没有哪项科目能惊艳能考到95分,但每门课都80往上。

  这样一算总分,虽然是不是第一名也许不好说,这个城市真的没有什么挂科项目。

  这些年,成都经济的高速发展,能代表钱的GDP,社融,社消金额等都不会掉出前十,代表人的每年都超过20万人口流入,这里钱和人还真不缺。

  最直观的反映,大概就是买车上。

  愿意花钱买车的,已经是一线水平,记得汽车圈朋友告诉过我,辉腾这种闲钱过剩才会买的车型,卖的最好的也是成都。

  有钱之后,基建上的短板,比如地铁开始算晚的,居然在今年超过老牌地铁玩家南京了。

  而且产业导入也很顺,除了老牌汽车和电子,什么西门子无人工厂,发那科的以及各种新兴产业也愿意过来。

  甚至双流机场吞吐量排名还算高的情况下,还要做一个更大的双机场加配版。

  这样子的话,一个中庸的成都,就是一个没有短板的城市,而且木桶边缘很高,也许和一线还有不小差距,但这就一线城市的最佳胚子。

  那也就是说,成都楼市的底盘真的很厚,至少不管赚不赚钱,买这里是安全的。

  同时,作为西南的中心和四川的省会,成都要承担西南单点(配合重庆)突破的重任,将代表将持续接受西南的人,钱和资源赋能,能激发的潜力没人敢忽视。

  这一切,都让成都楼市和房价充满的想象空间。

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  而说到成都房价,分享两件很有意思的小事。首先是身边人知道我来市调成都,都脱口而出,成都房价,好像不贵啊。

  成都房价不贵吗?每个人感受都会有差异,如果单从房价收入比角度来说,成都确实算靠后的。

  第二件事,曾有本地楼市大V和我聊过很有意思的事,他不能理解,有四川(尤其外地工作)人向他咨询,在投资上宁愿买更贵的环沪的地级市苏州,无锡甚至昆山,而不是成都这个副省级。

  确实,贵贱都是出于对比,虽然我也生活在苏州,经济实力很强,但是和成都综合城市资源还是有差的。但我实际调查下来,相似地段,苏州是要贵上3~6k,连县级市昆山的价格都几乎和成都齐平的。

  其实这就成都房价乃至整个西部房价最有意思的地方。

  通常一个城市当下的均价,就是市场能接盘的价格。

  而房价合理区间,是取决于所在城市群头部城市的定价。什么意思呢,好比上海均价5万,那么苏州最多到一半,市场可以买单的,但如果溢价到2/3,市场肯定不会接盘了。

  一线城市拥有中国城市房价头部定价权,越接近这个中心,包括长三角,珠三角,京津冀,就能越好享受头部城市的定价权溢价。

  而内陆城市通常就没有这样的定价之锚,很难知道自己卖多少钱是合理的,于成都而言,自己就是西南头部了,唯一能级相近的就是重庆了,总不能互为定价吧。

  这点上,成都挺迷茫的,这造就成都楼市两点很有意思的特征,第一,在这轮行情到来前,本地人真的愿意在吃喝玩乐上消费,对楼市认知其实没那么深刻,也不怎么关心。

  第二,说一个很吃惊的数据,上海楼市这10年平均涨了6倍,而成都高新区这19年,从09年2000每平算起,涨了快近15倍,而这两年,翻了3倍的板块,比比皆是。

  理由也简单,基数太低,之前没什么财富效应,所以涨起来回报也很夸张,这样财富效应真实刺激着每个淡定成都人。

  为什么仁恒滨河湾是个万人摇号的神盘,项目所在的攀成钢那块是成都三环内,城市界面最好的新贵聚集区,即便515新政之后,成都楼市最寒的18年第四季度,这里也没让价,毕竟富人区很抗跌。

  所以,大家对这里预期很稳定,3万是能拿的住,100万多限价便宜谁不想占啊,我现在还记临别时那中介小哥眼神,“哥,这个盘你真不过去看看。”

  但这个盘碰上“土地+合理利润”的限价调控,只能认栽了,相差这么多,也是比较个案的。

  但其实侧面说明了,成都的控盘,真的很严。

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  其实每个城市的控盘逻辑都相差不大,限购切断需求端,限售切断供给端的流动性,段位再高点,就很懂得微妙的把握土地的放盘节奏。

  这三点上成都都很不错,515新政后,限购两年社保,限售三年一直执行的很好。

  土地市场一直保持着一种微妙的节奏,让市场不至于太冷。

  成都甚至还有一招神奇调控方式,简单来说,就是楼市三大主要板块,11大主城区,高新区,天府新区,对不起,只有拿到每个区对应的社保和户口,才能买对应的房子。

  这下,楼市最后内部流动性口子都割裂了,哪怕是一辈子的老成都人,户口不在天府,也不在天府工作,也没法去炒作天府新区了
  这一切造成什么盘面呢?以515新政为分界,之前疯狂的成都楼市真实在回撤,幅度不算小。同样,今年的小阳春也感染了成都,我在在每个版块市调结果都是,几乎都开春普遍涨了1~3k,但基本没有恢复到515前的高点。

  如果让我形容下,当下成都楼市新房市场虽然限价体系+供应不多,还算火热,但二手房到这个区间真的很稳定了,这点上,成都楼市没有这两天风口浪尖上的激进。

  因此,和成都朋友喝茶时,我基本都这么给建议的:
  于刚需而言,现在虽然去年底的底部,但控盘的下稳定,也是选筹的最好时机了。可以试着去摇号,但是市场真的要去看起来了。

  投资的话,我反而想先说一个小事。

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  都说成都很宜居,旅游名片打的也很好,但我对成都第一印象其实是不太好的。

  因为我在机场打的,因为距离近被出租车拒载,毕竟出租车等的不容易,虽然有气,能理解,也没记车牌。

  但我依然打了一个投诉电话,就是想看看成都基层公共服务是怎么对待一个外来人的,其实我也指望得到什么回复,不过说实话,回复的非常快。

  虽然没找到司机,但是很真诚道歉,并说明下次怎么杜绝,机场那边也会注意这种情况。

  一个能以服务态度对待你的城市,是宜居中最容易被忽略,也最难补齐的一环,此刻的成都,才是在生活没有死角。

  这点上,成都真的像他的火锅,端上来时看着好像和别的地方没什么两样,平淡无奇,但吃着吃着就离不开了。

  那么,作为少有能有情怀加成和潜力的城市,投资他的房子,你又何必在意时间呢。(真.叫.卢.俊)
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